Bail rural équestre : quand le statut du fermage s'applique aux chevaux

Le bail rural équestre désigne la location, à titre onéreux, de terres ou de bâtiments pour y exercer une activité équestre à caractère agricole : élevage, pension avec travail du cheval, centre équestre, écurie de valorisation ou d'entraînement. Depuis la loi du 23 février 2005, ces activités relèvent du statut du fermage, un ensemble de règles d'ordre public qui fixent une durée minimale de 9 ans, encadrent le loyer et accordent un droit au renouvellement au preneur. Un propriétaire qui loue ses herbages à une écurie, ou un exploitant agricole qui s'installe sur des terres qui ne lui appartiennent pas, ne peut donc pas écarter ces règles par une simple clause.

Ce guide, vérifié au 14 octobre 2026 sur les fiches officielles de l'administration française et sur la documentation de l'Institut français du cheval et de l'équitation (IFCE) citées en fin d'article, s'adresse au propriétaire foncier, au gérant de centre équestre, à l'éleveur, au dirigeant d'entreprise équine et au cavalier professionnel de la filière équine qui envisagent de signer, de renouveler ou de contester un contrat portant sur des terres à chevaux. Il explique quand le statut s'applique, quels contrats y échappent, comment conclure le bail, quels sont les pièges à éviter, ce qui se passe à l'échéance et devant quelle juridiction compétente se règlent les litiges.

Pourquoi les activités équestres relèvent du bail rural depuis 2005

Pendant longtemps, un centre équestre ou une écurie de propriétaires était traité comme une activité commerciale ou de loisir, et les terres qu'il occupait étaient louées sous des baux commerciaux, un bail civil ou une simple convention verbale. La réforme portée par la loi du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux, dite loi DTR, a changé cette lecture en complétant l'article L311-1 du Code rural et de la pêche maritime. Ce texte répute agricoles « toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal », puis ajoute qu'il en est de même « des activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacle ».

La conséquence est directe pour la location des terres. Le statut du fermage s'applique à toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole pour y exercer une activité agricole au sens de cet article. L'IFCE rappelle dans sa documentation que cette règle est d'ordre public : elle s'impose quelle que soit la volonté des parties, et elle ne vaut que pour les baux conclus ou renouvelés après l'entrée en vigueur de la réforme de 2005. La documentation officielle de Service-Public ajoute que l'article L415-10 du même code range expressément parmi les activités obligatoirement soumises au statut « certaines activités équestres (entretien et préparation des équidés, à l'exception des activités de spectacle) ».

Bail rural équestre : les trois conditions du statut du fermage

Selon la documentation officielle consacrée aux conditions d'application du statut des baux ruraux, trois éléments doivent être réunis pour que le bail à ferme s'applique en totalité :

• un immeuble à usage agricole mis à disposition : terres, herbages, bâtiments d'exploitation tels que boxes, hangars à fourrage ou manège, avec ou sans logement ;
• une activité agricole exercée sur ce bien, c'est-à-dire la maîtrise d'un cycle biologique animal (l'élevage) ou, pour les chevaux, leur préparation et leur entraînement en vue de leur exploitation ;
• une contrepartie à la charge de l'exploitant, appelé preneur ou locataire, le plus souvent un loyer appelé fermage, dont le montant du loyer est encadré par la loi.

Lorsque ces trois conditions sont réunies, les parties ne peuvent pas écarter le statut. L'administration est explicite : « Toute clause du bail contraire aux règles du statut est alors considérée comme non écrite et sans effets ». Un contrat intitulé « bail commercial » ou « convention de mise à disposition » peut donc être requalifié en bail rural si, dans les faits, il porte sur des terres agricoles louées à un éleveur ou à une écurie dont l'activité est la valorisation des chevaux.

Quelles activités équestres sont agricoles, et lesquelles ne le sont pas

La ligne de partage se situe dans la finalité de l'activité et dans l'utilisation du cheval. Élever des chevaux, débourrer et travailler des jeunes chevaux pour les vendre, entraîner des chevaux de sport ou de course, enseigner l'équitation avec sa propre cavalerie : ces activités supposent la maîtrise d'un cycle biologique ou la préparation d'équidés en vue de leur exploitation. Elles sont agricoles. À l'inverse, trois situations ont été exclues par les juges, selon la synthèse publiée par l'IFCE :

• la simple prise en pension, c'est-à-dire la garde et l'hébergement de chevaux appartenant à des tiers sans activité agricole par nature : la Cour de cassation a jugé le 13 mai 2009 (3e chambre civile, pourvoi n° 08-16.421) que le seul gardiennage de chevaux n'entre pas dans l'article L311-1, et a refusé la requalification en bail rural de contrats signés pour une activité de pension ;
• la détention de chevaux par pur agrément, sans exploitation, retenue par la Cour de cassation (3e civ.) le 23 juin 2015 ;
• la commercialisation de chevaux sans élevage ni valorisation, qui s'apparente à un négoce d'animaux et non à une activité agricole, selon un arrêt de la même chambre (3e civ.) du 25 mars 2014.

La pension appelle une précision. La même source indique que la prise en pension d'animaux est assimilée à un bail à ferme lorsque les obligations qui pèsent normalement sur le bailleur, comme l'entretien des clôtures ou la taille des haies, sont en réalité exécutées par le propriétaire des animaux. Une écurie qui ne fait qu'héberger des chevaux n'est pas agricole, mais une pension adossée à un élevage équin ou à un travail des chevaux peut le devenir. Chaque dossier se juge sur les faits, et la qualification du bail s'apprécie à la date de sa conclusion, principe rappelé par l'IFCE à propos d'un arrêt de la Cour de cassation du 6 septembre 2018 rendu au sujet d'un bail commercial portant sur un bien principalement affecté à la production de poulains : la requalification du bail dépend donc de l'utilisation du cheval réellement faite sur place.

Les contrats qui échappent au statut

Avant de conclure qu'un bail rural s'impose, il faut vérifier si le contrat n'entre pas dans l'une des catégories que la loi écarte ou soumet seulement en partie au statut. L'administration en dresse la liste à partir des articles L411-2 et L411-3 du Code rural :

• la mise à disposition gratuite, ou prêt à usage : le statut suppose un caractère onéreux, de sorte qu'un propriétaire qui laisse ses prés à un ami cavalier sans contrepartie ne conclut pas un bail rural ; attention toutefois, une contrepartie déguisée (entretien des clôtures, fourniture de foin, travaux) peut être analysée comme un loyer ;
• la convention d'occupation précaire, admise seulement dans les cas prévus par la loi, par exemple pour exploiter temporairement un bien dont l'usage agricole doit cesser ou un bien issu d'une succession en cours de règlement judiciaire ;
• le bail de petite parcelle, en dessous d'une superficie fixée par arrêté préfectoral, qui n'est soumis qu'à une partie du statut : la durée de 9 ans, le droit au renouvellement et l'encadrement du loyer peuvent être écartés, mais l'indemnité au preneur sortant et les règles de résiliation restent applicables ;
• les locations de jardins d'agrément, les conventions pluriannuelles de pâturage, les baux emphytéotiques et les mises à disposition consenties à une SAFER ;
• la location d'entretien d'un terrain attenant à une habitation, sans exploitation ni culture.

Le piège le plus fréquent dans le monde du cheval est la « vente d'herbe ». L'administration précise qu'une vente d'herbe consentie chaque année au même exploitant agricole, pour la fenaison ou la pâture, est assimilée à un bail à ferme. Un propriétaire qui croit louer ses prés « à l'année » à un haras, sans engagement de durée, peut donc se retrouver lié par un bail de 9 ans avec droit au renouvellement.

Comment conclure un bail rural pour des chevaux

Écrit, bail verbal et acte notarié

L'écrit n'est pas obligatoire, mais il est vivement recommandé. Un bail verbal est valable dès lors que les conditions du statut sont réunies ; il est alors réputé conclu pour 9 ans aux conditions du contrat type établi par la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, ce qui prive les parties de toute marge de négociation. Au-delà de 12 ans, le bail doit être rédigé par un notaire et publié au service de la publicité foncière. Le contrat doit mentionner la superficie et la nature des biens, mention qui conditionne sa validité selon la documentation officielle sur la conclusion du bail. Les fiches officielles consultées ne mentionnent aucun dépôt de garantie pour le bail à ferme : avant d'en accepter un, faites vérifier sa compatibilité avec les règles d'ordre public du statut.

Un état des lieux n'est pas imposé à peine de nullité, mais il est conseillé : établi dans le mois qui précède ou qui suit l'entrée dans les lieux, à frais partagés, il décrit les bâtiments, l'état des clôtures et des sols, et sert de base à l'indemnité au preneur sortant. En son absence, le preneur est présumé avoir reçu les biens en bon état.

Les clauses utiles pour une activité équestre

Un contrat type agricole n'est pas pensé pour une structure équine ni pour le cheval. Voici les points à traiter expressément, dans le respect des règles d'ordre public :

• la désignation précise des parcelles, des bâtiments et des installations (boxes, carrière, manège, stabulation, local de stockage) ;
• la destination : naissage, valorisation des chevaux, enseignement, avec ou sans accueil de chevaux de tiers ;
• les travaux envisagés par le preneur (clôtures, abris, carrière) et le sort des constructions en fin de bail ;
• le fermage, sa périodicité et son indexation ;
• les autorisations administratives à la charge de l'exploitant, notamment l'autorisation d'exploiter au titre du contrôle des structures lorsqu'elle est requise ;
• l'assurance des bâtiments, dont la prime d'assurance incendie reste à la charge du bailleur ;
• la gestion de l'entreprise équine au quotidien : accès des cavaliers et des propriétaires de chevaux, stockage du matériel, horaires, responsabilité en cas d'accident.

Pour la rédaction de ces clauses et la cohérence avec vos autres contrats, consultez notre guide sur le contrat d'exploitation d'un cheval et, si vous créez votre structure, notre article sur le statut juridique pour ouvrir un centre équestre.

Durée, fermage et renouvellement

Une durée minimale de 9 ans

Le bail rural est conclu pour 9 ans au moins. Cette durée s'impose même si le contrat prévoit moins, ou s'il est verbal. Les parties peuvent choisir un bail à long terme de 18 ans, un bail de 25 ans ou un bail de carrière, qui se termine à l'année culturale où le preneur atteint l'âge de la retraite ; ces formules supposent un acte notarié.

Un loyer encadré par arrêté préfectoral

Le fermage des terres nues et des bâtiments d'exploitation n'est pas libre. Il se situe entre un minimum et un maximum fixés par arrêté préfectoral, puis évolue chaque année selon l'indice national des fermages, constaté par arrêté ministériel avant le 1er octobre. Un éventuel logement loué avec les terres suit, lui, l'indice de référence des loyers. Le loyer est en principe payé à terme échu, selon les échéances prévues au contrat de location. Si le prix convenu s'écarte d'au moins 10 % de la valeur locative, une action en révision est ouverte devant le tribunal paritaire.

Renouvellement, congé et reprise

À l'échéance, le preneur en bail rural qui exploite effectivement les biens bénéficie d'un droit au renouvellement pour 9 ans. Si aucun congé n'est délivré, le bail se renouvelle par tacite reconduction. Le bailleur qui veut s'y opposer doit faire signifier un congé par acte de commissaire de justice 18 mois au moins avant la fin du bail, et motiver ce congé : reprise pour exploiter personnellement ou faire exploiter par son conjoint, son partenaire de PACS ou un descendant, reprise pour construire une maison d'habitation, changement de destination du terrain devenu constructible, ou faute du preneur. Celui-ci dispose de 4 mois pour contester le congé devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

La reprise pour exploitation personnelle est strictement contrôlée : le bénéficiaire doit se consacrer à l'exploitation pendant 9 ans au moins, habiter sur place ou à proximité, respecter le contrôle des structures et disposer des moyens financiers nécessaires. Un propriétaire qui reprend des herbages pour y installer sa propre écurie doit donc être en mesure de prouver un véritable projet agricole, dans le cadre du contrôle des structures.

Droits et obligations en cours de bail

Le preneur doit payer le fermage, exploiter personnellement et de façon raisonnable, assurer les réparations locatives et informer le bailleur avant tout changement important. Les grosses réparations, comme les murs porteurs, les toitures ou les murs de clôture, incombent au bailleur. Trois règles méritent une attention particulière dans le domaine équestre :

1. Les constructions. La création d'une carrière, d'un manège ou de boxes constitue un travail d'amélioration ou une construction. Le preneur doit notifier son projet au bailleur par lettre recommandée 2 mois avant ; le silence du bailleur pendant ce délai vaut accord tacite, et un refus peut être contesté devant le tribunal paritaire. En fin de bail, le bailleur devient propriétaire des constructions en versant une indemnité au preneur sortant, à demander dans les 12 mois suivant la fin du bail.
2. La cession et la sous-location. Elles sont en principe interdites et constituent une cause de résiliation. La cession n'est admise qu'au profit du conjoint, du partenaire de PACS participant à l'exploitation ou d'un descendant, avec l'accord du bailleur ou, à défaut, du tribunal paritaire. Un gérant d'écurie ne peut donc pas transmettre son bail à un repreneur extérieur sans accord, ni mettre les boxes à disposition d'un autre professionnel contre loyer.
3. Le droit de préemption. Si les terres sont vendues en cours de bail, le preneur peut les acquérir en priorité, dans les conditions de l'article L412-1 du Code rural. Un éleveur installé depuis des années dispose ainsi d'un levier important lorsque son bailleur décide de vendre.

Ces obligations se combinent avec celles qui découlent de la garde des animaux : un exploitant qui héberge les chevaux de tiers reste responsable de leur garde, comme l'explique notre guide sur le contrat de pension de cheval.

Une nouvelle construction peut aussi peser sur le voisinage : odeurs, bruit et exception d'antériorité sont présentés dans notre guide sur les nuisances de voisinage d'une écurie.

Fin du bail, impayés et litiges

La résiliation pour impayés ou manquements

Le bailleur ne peut pas résilier le bail de sa seule initiative. Il doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux, juridiction compétente pour ces litiges, et prouver l'un des motifs prévus par les articles L411-30 et suivants du Code rural. Le plus courant est le défaut de paiement : il faut deux défauts de paiement du fermage, chacun ayant persisté 3 mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. L'administration signale à ce sujet un arrêt de la Cour de cassation du 9 février 2022 selon lequel, dans un bail payable à terme échu, le fermage n'est pas exigible avant son échéance, même si un acompte a été versé. Les autres motifs sont les agissements qui compromettent la bonne exploitation du fonds, la cession ou la sous-location irrégulière et le non-respect des clauses environnementales.

De son côté, l'exploitant peut résilier avec un préavis de 12 mois en cas de départ à la retraite, d'incapacité de travail de plus de 2 ans, de décès d'un membre de la famille indispensable à l'exploitation ou d'acquisition d'une ferme qu'il doit exploiter. Une résiliation amiable reste possible à tout moment, à condition d'en fixer la date et l'éventuelle indemnité par écrit.

La requalification du contrat

Le contentieux le plus fréquent en matière équestre, en France, n'est pas la résiliation, mais la qualification du contrat. Un gérant qui a signé un bail commercial ou une convention précaire pour un haras peut demander au tribunal paritaire de reconnaître l'existence d'un bail rural, avec les droits qui l'accompagnent : durée de 9 ans, loyer plafonné, droit au renouvellement. À l'inverse, un bailleur peut contester cette qualification en démontrant que l'activité réelle était une pension simple ou un usage d'agrément. La preuve porte sur les faits : revenus tirés d'une exploitation agricole, inscription à la MSA, registre des équidés détenus, naissances de poulains, contrats de valorisation. Pour les situations impliquant un haras ou un élevage équin, voir la page du cabinet dédiée à l'accompagnement juridique des haras.

Deux exemples hypothétiques

Les situations suivantes sont fictives et simplifiées pour illustrer le raisonnement.

• L'éleveuse et le bail commercial. Une éleveuse loue depuis 2019, sous un bail commercial de 3, 6, 9 ans, 12 hectares d'herbages et des boxes où naissent chaque année des poulains qu'elle valorise puis vend. Le propriétaire lui notifie un congé pour la fin de la période triennale. Son activité relevant de l'article L311-1, elle peut saisir le tribunal paritaire pour faire requalifier le contrat en bail rural : la durée minimale de 9 ans, le congé de 18 mois et le droit au renouvellement s'appliqueraient alors, et le loyer serait ramené dans les limites de l'arrêté préfectoral.
• La pension et la convention verbale. Un propriétaire met des prés à disposition d'une cavalière qui y héberge, contre un loyer mensuel, trois chevaux de propriétaires sans naissage ni travail en vue de leur exploitation. Après un désaccord, la cavalière invoque le statut du fermage. L'activité de garde de chevaux de tiers n'étant pas agricole selon la jurisprudence de la Cour de cassation, la convention relève du droit commun de la location, et le bailleur pourra y mettre fin dans les conditions prévues par le Code civil et par le contrat.

Les étapes pour sécuriser un bail rural équestre

Voici, dans l'ordre, les démarches que nous recommandons avant de signer ou de contester un contrat, dans le cadre de la gestion de votre structure :

1. Qualifier l'activité réellement exercée sur les terres : naissage, valorisation, enseignement, pension simple ou agrément.
2. Vérifier si le contrat entre dans une exclusion légale (convention précaire autorisée, petite parcelle, prêt à usage sans contrepartie).
3. Consulter l'arrêté préfectoral du département pour fixer le fermage entre les minima et maxima, et prévoir l'indexation.
4. Rédiger un écrit, notarié au-delà de 12 ans, décrivant les parcelles, les bâtiments, la destination et les travaux autorisés.
5. Établir un état des lieux contradictoire dans le mois de l'entrée dans les lieux.
6. Vérifier les autorisations administratives : contrôle des structures, urbanisme pour les constructions, déclaration de l'activité.
7. Conserver les preuves de l'activité agricole : affiliation MSA, registre des équidés, factures de vente de chevaux.
8. En cas de congé ou de litige, agir dans le délai de 4 mois devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

Questions fréquentes sur le bail rural équestre

Un centre équestre peut-il refuser le statut du fermage ? Non, si son activité est agricole et que les terres sont louées à titre onéreux. Le statut est d'ordre public et les clauses contraires sont réputées non écrites.

Une pension de chevaux relève-t-elle du bail rural ? Pas en elle-même. La Cour de cassation a jugé que le seul gardiennage de chevaux n'est pas une activité agricole. La solution change si la pension est accessoire à un naissage ou à une activité de préparation et d'entraînement des chevaux.

Peut-on louer des prés à un cavalier amateur sous bail rural ? Un particulier qui détient des chevaux pour son agrément n'exerce pas d'activité agricole : la location relève du droit commun, sauf si une activité de naissage ou de valorisation se développe sur les terres.

Quelle durée pour un bail rural équestre ? 9 ans au minimum, y compris pour un bail verbal. Des baux de 18 ans, de 25 ans ou de carrière sont possibles par acte notarié.

Le bailleur peut-il récupérer ses terres pour y mettre ses propres chevaux ? Seulement par un congé pour reprise délivré 18 mois avant l'échéance, et s'il remplit les conditions d'une exploitation personnelle pendant 9 ans au moins. Un simple usage d'agrément ne justifie pas une reprise.

Que risque un preneur qui sous-loue des boxes ? La sous-location est interdite sauf exceptions limitées ; elle constitue une cause de résiliation du bail et de refus de renouvellement.

Sources officielles consultées

Pages du site officiel de l'administration française (entreprendre.service-public.gouv.fr) et documents de l'IFCE, ouverts le 14 octobre 2026 :

• Conditions d'application du statut du bail à ferme (fiche F38953), vérifiée le 16 juin 2025 : articles L311-1, L411-2, L411-3, L415-10 et L491-1 du Code rural et de la pêche maritime.
• Conclusion du contrat de bail à ferme (fiche F31643), vérifiée le 16 juin 2025 : forme, durée, fixation et paiement du fermage.
• Renouvellement du bail rural (fiche F36449), vérifiée le 7 octobre 2022 : articles L411-46 à L411-68 et L416-1 à L416-9.
• Résiliation du bail rural (fiche F36454), vérifiée le 7 octobre 2022 : articles L411-30 à L411-34.
• Droits et obligations du preneur et du bailleur (fiche F39007), vérifiée le 16 juin 2025 : articles L411-35, L411-69, L411-73, L412-1 et L415-3.
• « Le fermage se paie aux échéances prévues », actualité du 10 mai 2022 sur l'arrêt de la Cour de cassation du 9 février 2022.
• IFCE, « Les baux ruraux en filière équine », support de webconférence de Lorène Chauvelier, et la page équipédia du même titre mise à jour le 17 juin 2025.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 mai 2009, n° 08-16.421, publié au bulletin.

Un projet de location de terres ou un litige sur un bail ?

La qualification du contrat se joue dès sa conclusion et conditionne, pour des années, la durée, le loyer et la possibilité de reprendre ou de conserver les terres. Le cabinet Le Bouard Avocats, présent à Versailles et à Paris, accompagne en France les propriétaires fonciers, les éleveurs, les gérants de centres équestres et les cavaliers professionnels dans la rédaction et la négociation des baux, la requalification des contrats et les procédures devant le tribunal paritaire des baux ruraux, et publie sur son blog les informations pratiques du droit équin. Vous pouvez prendre rendez-vous avec un avocat en droit équin pour faire examiner votre situation.